供應(yīng)量陡增讓增值空間和租金收益不斷縮小 目前流行的“返租”形式也暗藏風(fēng)險(xiǎn) 重慶國(guó)際會(huì)展中心，來(lái)自海南的展商努力推銷(xiāo)著房源來(lái)吸引重慶市民

隆鑫集團(tuán)50億奉節(jié)造長(zhǎng)江三峽國(guó)際生態(tài)度假區(qū)、金陽(yáng)地產(chǎn)與九龍坡區(qū)政府就“中國(guó)寨山坪國(guó)際溫泉旅游文化度假區(qū)”達(dá)成協(xié)議并正式簽約、香港梧桐資本集團(tuán)與巴南區(qū)政府簽約重慶夏都·未來(lái)城項(xiàng)目……重慶的旅游地產(chǎn)，最近又有點(diǎn)火。

在樓市宏觀調(diào)控下，重慶開(kāi)發(fā)商紛紛將錢(qián)投向了旅游地產(chǎn)。不過(guò)，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，隨著目前旅游地產(chǎn)量的供應(yīng)量陡增，其增值空間和租金收益將受到遏制，而市場(chǎng)上風(fēng)行的“返租”形式也暗藏風(fēng)險(xiǎn)。

今年供應(yīng)量50萬(wàn)方

相關(guān)資料顯示，2012年一季度，全國(guó)旅游地產(chǎn)投資總規(guī)模達(dá)2600多億元?；蛟S是想規(guī)避單一戰(zhàn)略的風(fēng)險(xiǎn)，或許是想在細(xì)分市場(chǎng)中尋找突破口，旅游地產(chǎn)成為開(kāi)發(fā)商資金投向的焦 點(diǎn)。

事實(shí)上，旅游地產(chǎn)儼然成為重慶樓市的熱點(diǎn)。目前重慶旅游地產(chǎn)供應(yīng)量也成遞增趨勢(shì)。

“去年重慶的旅游地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量是30萬(wàn)方，今年有50萬(wàn)方?！敝貞c銘騰機(jī)構(gòu)總經(jīng)理吳小飛表示。

重慶中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)孫剛認(rèn)為，從去年開(kāi)始，開(kāi)發(fā)商就有了到區(qū)縣布局的明顯趨勢(shì)，大打“旅游地產(chǎn)牌”是開(kāi)發(fā)商到區(qū)縣的主要推廣營(yíng)銷(xiāo)方式，“最近幾年區(qū)縣市場(chǎng)發(fā)展快，受到調(diào)控的影響較小。”

售價(jià)兩年未變

不過(guò)，旅游地產(chǎn)的供應(yīng)量增大，也制約了其增值空間和租金收益的提升。

吳小飛說(shuō)，目前旅游地產(chǎn)平均每平米售價(jià)為5000~6000元，這兩年基本上都是保持著這個(gè)價(jià)位。而租金收益目前能保持在5%就算不錯(cuò)了。隨著供應(yīng)量繼續(xù)增加，旅游地產(chǎn)的增值空間和租金收益將進(jìn)一步被遏制。

旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)難度也是不言而喻的。

吳小飛說(shuō)，雖然開(kāi)發(fā)商通過(guò)旅游地產(chǎn)拿地相對(duì)來(lái)說(shuō)比較容易，同時(shí)區(qū)縣土地價(jià)格也較主城低，但其開(kāi)發(fā)成本卻非常高。旅游資源開(kāi)發(fā)、整理以及后期的管理，對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金實(shí)力和運(yùn)作能力都是一個(gè)嚴(yán)峻考驗(yàn)。

未竣工不能“返租”

記者了解到，目前開(kāi)發(fā)商主要以承諾“返租”的形式吸引購(gòu)房者。包括“統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)、原價(jià)回購(gòu)”“提供每年8%的物業(yè)補(bǔ)貼”“銀行擔(dān)保年收益9%”“年均租金8.5%”等。

不過(guò)，隆中律師事務(wù)所律師汪小波表示，建設(shè)部《商品房銷(xiāo)售管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)第十一條明確規(guī)定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷(xiāo)售未竣工商品房。

“從這一條中可以明確，期房是不能夠返租的?！蓖粜〔ㄕf(shuō)，即使在房屋沒(méi)有竣工時(shí)簽一個(gè)附期限的返租合同，并約定房子竣工以后合同才生效，也是不被允許的，“因?yàn)殇N(xiāo)售行為發(fā)生在沒(méi)有竣工時(shí)?！辈贿^(guò)，汪小波同時(shí)表示，《辦法》沒(méi)有說(shuō)現(xiàn)房不能返租，那就是允許返租。

“返租”暗藏風(fēng)險(xiǎn)

雖然辦法未對(duì)現(xiàn)房返租加以限定，但業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，即便如此，售后返租有很多風(fēng)險(xiǎn)隱患。

隱患1：開(kāi)發(fā)商以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為擔(dān)保取得銀行貸款，同時(shí)向購(gòu)房者銷(xiāo)售該項(xiàng)目，有的甚至是攜款逃匿；另外一種情況是，開(kāi)發(fā)商融資或變相融資后，將資金挪用到別的項(xiàng)目上，一旦項(xiàng)目運(yùn)作的某一環(huán)節(jié)出問(wèn)題，會(huì)導(dǎo)致資金鏈斷裂。

汪小波表示有兩種情況，一種是合同屬于詐騙合同，開(kāi)發(fā)商逃匿后對(duì)業(yè)主非常不利，基本沒(méi)辦法自己維權(quán)；另一種是合同合法，但開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂“閃人”，這樣的購(gòu)房合同還是受法律保護(hù)，不過(guò)往往這些房子還都沒(méi)建好。

重慶樹(shù)深律師事務(wù)所研究室主任張妮認(rèn)為，市民在購(gòu)買(mǎi)時(shí)應(yīng)看開(kāi)發(fā)商有無(wú)預(yù)售許可證，如果有，說(shuō)明開(kāi)發(fā)商自投資金達(dá)到了20%，其次，看土地是出讓還是劃撥，如果是劃撥土地那么在后面的交易就很惱火，還得繳一次出讓金。

隱患2：項(xiàng)目建成后經(jīng)營(yíng)不善，無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益水平，沒(méi)有現(xiàn)金流兌付。

張妮表示，如果開(kāi)發(fā)商承諾無(wú)法兌現(xiàn)，首先，業(yè)主可以找開(kāi)發(fā)商協(xié)商，如果協(xié)商未果，就可以去找房地產(chǎn)相關(guān)主管部門(mén)，如果還不行，就只能走訴訟途徑。

準(zhǔn)備違約資料，包括合同約定，現(xiàn)金往來(lái)記錄，向法院起訴，申請(qǐng)保權(quán)，如果開(kāi)發(fā)商名下還有沒(méi)賣(mài)完的房子，那么法院可以出面拍賣(mài)后，將拍得資金按照合同約定給業(yè)主；如果開(kāi)發(fā)商名下剩下的房子抵押給銀行了，銀行擁有一定債權(quán)，拍賣(mài)后資金是先給銀行，再給業(yè)主。

本報(bào)記者 李強(qiáng)

●隨著旅游地產(chǎn)供應(yīng)量增大，其增值空間和租金收益的提升都不斷在受到制約。而且業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，售后返租對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也存在很多風(fēng)險(xiǎn)隱患。

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